Tout se joue dès la signature du bail.

Dans un restaurant, le pas-de-porte (droit d’entrée versé au bailleur) et le droit au bail (somme versée au locataire sortant lors d’une cession) peuvent se ressembler… mais leur comptabilisation n’est pas la même, et l’impact sur votre résultat (et parfois sur la TVA, les droits, la déductibilité) peut être significatif.

Chez Compta Resto, cabinet d’expertise comptable spécialisé en restauration, on voit très souvent des dossiers où ces montants sont “rangés” au mauvais endroit (charge immédiate au lieu d’immobilisation, ou l’inverse). L’objectif de cet article est de vous donner une méthode claire, basée sur le Plan comptable général et les commentaires fiscaux de référence.

Comprendre ce que vous payez : pas-de-porte, droit au bail, dépôt de garantie

Avant de parler d’écritures, il faut qualifier correctement la somme versée. En pratique, on rencontre trois “tickets d’entrée” possibles dans un local commercial (classique en restauration) :

• Le pas-de-porte (ou droit d’entrée) : somme versée au bailleur à la conclusion du bail (ou parfois au renouvellement). Une synthèse simple est disponible sur Bpifrance Création.
• Le droit au bail : somme versée au locataire sortant (cession de bail / reprise). Juridiquement, on est dans l’univers du bail commercial (statut des baux commerciaux : Code de commerce, articles L145-1 et suivants).
• Le dépôt de garantie / cautionnement : somme “bloquée” qui a vocation à être restituée si tout se passe bien (à ne pas confondre avec un pas-de-porte). Sur la TVA, l’administration rappelle bien que le dépôt de garantie n’est pas, par nature, la contrepartie de la location (voir BOFiP : BOI-TVA-BASE-10-10-10).

Pas-de-porte : deux logiques possibles (supplément de loyer ou indemnité)

Le pas-de-porte n’a pas une “nature unique” en compta/fiscalité : c’est une question de fait et de rédaction du bail. Côté fiscal, l’administration indique notamment que les sommes versées au propriétaire à titre de pas-de-porte/droit d’entrée sont, en principe, à traiter comme un supplément de loyer (ex. BOFiP revenus fonciers : BOI-RFPI-BASE-10-10).

Une fiche pratique utile rappelle aussi un cas fréquent : si le loyer est anormalement bas, le pas-de-porte peut être vu comme un complément de loyer “étalé” (côté déductibilité), avec un raisonnement de répartition sur la durée du bail (ex. explications sur Service-Public (fixation/révision du loyer)).

Droit au bail : la valeur du bail lors d’une cession

Le droit au bail correspond, schématiquement, à la valeur attachée au fait de “reprendre” un bail (conditions, emplacement, loyer, droit au renouvellement, etc.). Comptablement, le PCG prévoit un compte dédié : le compte 206 “Droit au bail”, défini comme le montant versé au locataire précédent en considération du transfert des droits liés au bail (définition dans les textes de l’ANC, par exemple : Règlement ANC (pdf) – compte 206).

Comptabilisation au Plan comptable général : la méthode à retenir

La logique de base en comptabilité française est simple :

• Si la dépense procure un avantage économique durable (plusieurs exercices), on s’oriente vers une immobilisation incorporelle.
• Si elle rémunère principalement un service consommé (ex. “complément de loyer”), on s’oriente vers une charge, éventuellement étalée via des régularisations de fin d’exercice.

Le PCG (version consolidée au 1er janvier 2026) encadre notamment l’amortissement selon la durée d’utilisation (limitée ou non) et rappelle qu’un actif à durée non limitée n’est pas amorti, mais peut être déprécié (voir PCG ANC : PCG 2026 (pdf)).

À retenir : en pratique, un droit au bail acquis est généralement amortissable car sa durée d’utilisation est souvent liée à des critères juridiques (durée du bail, conditions de renouvellement, etc.). Le pas-de-porte, lui, peut basculer soit en charge étalée, soit en immobilisation selon sa qualification économique et contractuelle.

Tableau de synthèse : qui paie quoi, et où le comptabiliser ?

1) Comptabiliser un droit au bail acquis (cession)

Cas typique : vous reprenez un restaurant et vous versez une somme au locataire sortant pour qu’il vous cède son bail (ou pour reprendre le bail dans le cadre de la reprise du fonds).

Écriture d’acquisition (exemple simplifié) :

• Débit 206 – Droit au bail
• Crédit 404 – Fournisseurs d’immobilisations (ou 512 – Banque si payé immédiatement)

Frais d’acte, commissions, honoraires : le PCG prévoit que le coût d’acquisition d’une immobilisation incorporelle comprend le prix d’achat et les coûts directement attribuables, et admet, dans les comptes individuels, une option pour rattacher certains frais (droits, honoraires, commissions, frais d’actes) au coût d’acquisition ou les comptabiliser en charges (voir PCG : PCG 2026 (pdf) – coût d’entrée des incorporels).

Amortissement : l’amortissement est la répartition systématique du montant amortissable selon l’utilisation. La durée d’utilisation dépend de critères physiques/techniques/juridiques/économiques, et si elle n’est pas limitée, l’actif n’est pas amorti (principes dans le PCG 2026 : PCG 2026 (pdf) – art. sur la durée d’utilisation).

Écriture d’amortissement (schéma) :

• Débit 6811 – Dotations aux amortissements
• Crédit 2806 – Amortissements du droit au bail

Dépréciation (si perte de valeur) :

• Débit 6876 – Dotations aux dépréciations (exceptionnel) ou compte adapté selon présentation
• Crédit 2906 – Dépréciations du droit au bail

Exemple concret (restaurant) : vous payez 60 000 € pour reprendre le bail d’un emplacement très passant. Vous estimez que l’avantage économique est lié à la durée ferme restante du bail (et à votre hypothèse de renouvellement). Un plan d’amortissement cohérent et documenté est alors un point clé (banque, commissaire aux comptes, contrôle fiscal).

2) Comptabiliser un pas-de-porte versé au bailleur

Le pas-de-porte (droit d’entrée) est plus délicat, car il peut correspondre à une logique de loyer déguisé (complément de loyers) ou à une somme assimilable à une indemnité donnant un avantage durable.

Point TVA (utile pour comprendre la qualification) : si le bailleur est redevable de la TVA sur la location, les droits d’entrée/pas-de-porte/loyers d’avance qui ont le caractère de complément de loyers entrent dans la base TVA dès l’encaissement (BOFiP : BOI-TVA-BASE-10-10-10).

Deux traitements comptables courants :

1. Pas-de-porte traité comme un supplément de loyer : comptabilisation en charges de location (ex. compte 613) avec une logique d’étalement sur la durée du bail (souvent via régularisation en fin d’exercice si nécessaire).

   Exemple de mécanique : paiement en N d’un pas-de-porte couvrant 9 ans d’avantage économique supposé → vous pouvez rattacher la quote-part à chaque exercice (attention : le mécanisme exact dépend de votre politique comptable et de la manière dont le bail est rédigé).

2. Pas-de-porte immobilisé : si l’analyse conclut que la somme crée un avantage durable distinct d’un simple complément de loyer, certaines entreprises l’immobilisent en immobilisation incorporelle (souvent via 208 – Autres immobilisations incorporelles avec un sous-compte dédié “pas-de-porte”), puis amortissent sur la durée d’utilisation estimée.

   Pourquoi souvent pas en 206 ? Parce que le compte 206 vise explicitement le montant versé au locataire précédent (cession) selon la définition du plan de comptes de l’ANC (voir : règlement ANC (pdf) – compte 206).

En cas de doute, la meilleure pratique est de documenter : clause du bail, niveau du loyer vs valeur locative, justification économique de l’avantage, durée d’utilisation retenue (PCG) et cohérence fiscale.

Cas particulier : reprise d’un restaurant et ventilation du prix (fonds, bail, matériel)

En reprise de restaurant, vous achetez souvent un “pack” : clientèle/achalandage, matériel de cuisine, agencements, éventuellement stock, et parfois un droit au bail identifié.

Comptablement, lorsque plusieurs actifs sont acquis conjointement pour un coût global, le PCG prévoit une ventilation du coût entre actifs (principe de ventilation du coût d’entrée : voir PCG 2026, logique d’affectation du coût global : PCG 2026 (pdf)).

• Si le contrat (ou l’acte) identifie une valeur de droit au bail : elle va typiquement en 206.
• Le solde non ventilé qui correspond aux éléments incorporels non séparés peut aller en 207 – Fonds commercial (définition dans le plan de comptes ANC/PCG : PCG 2026 (pdf)).
• Le matériel et les agencements vont en immobilisations corporelles (21/218…), avec leurs amortissements propres.

C’est un point où un cabinet spécialisé restauration fait gagner du temps : la ventilation impacte directement amortissements, résultat, lecture banque/investisseurs et cohérence des annexes.

Pour découvrir l’accompagnement possible sur ce type d’opération (création/reprise, tenue, bilan, social), vous pouvez consulter les services de Compta Resto.

Fiscalité & formalités : TVA, droits d’enregistrement, déductibilité

Droits d’enregistrement : barème (référence impots.gouv.fr)

Une cession de fonds de commerce (et conventions assimilées) est soumise à un barème progressif. Le site officiel des impôts détaille le barème et rappelle aussi le minimum de perception (voir : impots.gouv.fr – Cession de fonds de commerce). En pratique, lorsque la cession porte notamment sur la clientèle et le droit au bail, l’assiette et le tarif doivent être analysés au cas par cas avec l’acte.

Barème des droits d’enregistrement (repères chiffrés)

Conseil opérationnel : en reprise de restaurant, ne négligez pas la rédaction/ventilation dans l’acte (matériel, marchandises, incorporels). Les “marchandises neuves” ont des règles spécifiques rappelées par l’administration fiscale.

TVA : pas-de-porte (complément de loyer) vs transmission de fonds

• Si le pas-de-porte est un complément de loyers et que le bailleur est redevable de la TVA sur la location, il peut entrer dans la base TVA dès son versement (BOFiP : BOI-TVA-BASE-10-10-10).
• En cas de transmission d’un fonds de commerce, il existe un mécanisme de dispense de TVA lors de la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens entre redevables (article 257 bis du CGI, commenté au BOFiP : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10). Attention : ce cadre vise la transmission d’une activité/ensemble autonome, pas forcément une cession isolée d’un élément.

Déductibilité : attention au rythme (charge immédiate vs étalement)

Sur le plan fiscal, des fiches pratiques rappellent que, dans certains cas, le pas-de-porte est déductible par étalement sur la durée du contrat (raisonnement fréquemment illustré sur une base de 9 ans pour un bail 3-6-9), notamment lorsque le loyer est anormalement bas (voir : Service-Public).

Et plus généralement, l’administration rappelle aussi que certaines dépenses engagées pour obtenir la conclusion d’un bail ont pour contrepartie l’entrée d’un élément d’actif (donc pas une charge immédiatement déductible) (BOFiP BIC : BOI-BIC-CHG-20-10-20).

Bonnes pratiques pour sécuriser votre dossier (compta, banque, contrôle)

• Relire la clause : le bail dit-il “supplément de loyer”, “indemnité”, “droit d’entrée non remboursable”, etc. ?
• Comparer au marché : loyer cohérent vs valeur locative (surtout en centre-ville, zones très demandées).
• Documenter la durée d’utilisation : critères juridiques et économiques (PCG 2026 sur durée limitée/non limitée).
• Ventiler proprement en reprise : droit au bail (206), fonds commercial (207), matériel (21/218), stocks (3…), etc.
• Anticiper l’annexe : méthodes d’amortissement, dépréciations, événements postérieurs, engagements liés au bail.

Si vous souhaitez être accompagné sur la reprise/gestion de votre restaurant par une équipe habituée aux baux et aux problématiques métier (marge, saisonnalité, RH, investissements), vous pouvez en savoir plus sur l’histoire et l’approche de Compta Resto.

FAQ – Pas-de-porte, droit au bail et compta : les questions fréquentes des restaurateurs

Comment comptabiliser un pas-de-porte pour un restaurant ?

La comptabilisation dépend de la nature économique du pas-de-porte. S’il s’analyse comme un complément de loyer, on le traite en charge de location et on peut le répartir sur la durée du bail pour respecter le bon rattachement des charges. Si, au contraire, il procure un avantage durable distinct (logique d’indemnité), il peut être immobilisé en immobilisation incorporelle (souvent via un compte 208 dédié). Le point clé est de documenter la clause du bail et la durée d’utilisation retenue au regard du PCG.

Quelle différence entre droit au bail (compte 206) et fonds commercial (compte 207) ?

1. vise une somme versée au locataire précédent pour reprendre les droits attachés au bail, lorsqu’il est identifié et valorisé séparément. Le fonds commercial (compte
2. correspond, lui, aux éléments incorporels non séparés (clientèle, achalandage, etc.) qui concourent au potentiel d’activité. En reprise de restaurant, la ventilation dans l’acte est déterminante : elle impacte amortissements, dépréciations et lecture financière. En cas de doute, un cabinet spécialisé comme Compta Resto peut sécuriser la ventilation et la cohérence PCG

Le pas-de-porte est-il soumis à TVA ?

Il peut l’être, mais pas automatiquement. Si le pas-de-porte a le caractère d’un complément de loyer et que le bailleur est redevable de la TVA sur la location, l’administration indique que ces sommes (droits d’entrée, pas-de-porte, loyers d’avance…) entrent dans la base imposable dès leur versement. À l’inverse, un dépôt de garantie n’est pas, par nature, la contrepartie de la location et ne s’analyse pas comme un loyer. En pratique, il faut regarder l’option TVA du bailleur et la qualification exacte de la somme.

Lors d’une reprise, comment éviter de “mal classer” le droit au bail en charges ?

Le bon réflexe est de partir de l’acte : si vous payez une somme au locataire sortant pour reprendre le bail, on est généralement sur une immobilisation incorporelle (compte 206) et non une charge. Ensuite, formalisez un plan d’amortissement basé sur la durée d’utilisation (critères juridiques/économiques). Enfin, en reprise globale (fonds + matériel + bail), ventilez le prix entre les différents actifs : une ventilation trop “globale” peut créer des incohérences (amortissements, valeur du fonds, etc.) difficiles à justifier ensuite.

Et maintenant ?

Vous préparez une signature de bail, une reprise de restaurant, ou vous voulez vérifier si votre pas-de-porte/droit au bail est correctement comptabilisé ? Le plus efficace est de traiter le sujet avant la clôture (et idéalement avant la signature). Consultez nos services et, si vous souhaitez un accompagnement adapté à votre établissement, vous pouvez faire une demande de devis auprès de Compta Resto.