La location-gérance peut sauver du temps… ou coûter cher si la CFE et la TVA sont mal cadrées.

Confier l’exploitation de votre restaurant à un locataire-gérant (gérance libre) est un choix stratégique : vous gardez la propriété du fonds, mais vous déléguez l’activité au quotidien. En pratique, les principales erreurs ne sont pas “juridiques” : elles sont fiscales, notamment sur la TVA des redevances et la CFE (et, selon les cas, la CVAE). Cet article vous donne une grille claire des points à verrouiller avant de signer.

Chez Compta Resto, cabinet d’expertise comptable spécialisé restauration, nous rencontrons souvent les mêmes situations : redevance facturée “sans TVA” par habitude, CFE “oubliée” côté bailleur, ou calendrier de formalités incomplet. L’objectif ici : vous aider à anticiper, chiffrer et sécuriser.

Pour découvrir l’approche du cabinet : Compta Resto (site officiel).

Location-gérance : rappel rapide (et ce que ça implique fiscalement)

La location-gérance permet au propriétaire du fonds (le bailleur) de confier l’exploitation à un commerçant (le locataire-gérant) qui exploite le fonds à ses risques et périls contre une redevance. (entreprendre.service-public.gouv.fr)

Deux conséquences clés pour la fiscalité :

• Le locataire-gérant devient l’exploitant “opérationnel” (ventes, personnel, encaissements, TVA sur la restauration…). (entreprendre.service-public.gouv.fr)
• Le bailleur exerce une activité de loueur de fonds via la perception de redevances, avec des impacts potentiels en TVA et en CFE même s’il n’exploite plus le restaurant. (impots.gouv.fr)

TVA : le point n°1 à verrouiller avant de signer

La redevance de location-gérance est (en principe) soumise à la TVA à 20%

Fiscalement, la location d’un fonds de commerce (et donc la mise en gérance libre) s’analyse comme une prestation de services imposable à la TVA. (bofip.impots.gouv.fr)

Dans la pratique, l’administration rappelle que les redevances de location-gérance sont soumises à la TVA au taux normal de 20%, et que le bailleur peut la répercuter au locataire-gérant si le contrat le prévoit. (entreprendre.service-public.gouv.fr)

Implication concrète : si vous êtes bailleur, vous devez généralement émettre des factures de redevance (HT + TVA), collecter la TVA, la déclarer et la reverser.

Attention à la “franchise en base” : possible, mais à manier avec prudence

Si votre activité de bailleur reste sous certains seuils, vous pouvez éventuellement relever de la franchise en base de TVA (vous ne facturez pas la TVA, mais vous ne la récupérez pas non plus). Les seuils de la franchise en base ont évolué : depuis le 1er janvier 2025, la franchise s’apprécie notamment avec des seuils à 37 500 € (prestations de services) et, pour certaines activités de ventes/restauration, 85 000 € (seuil de base), avec un seuil majoré. (service-public.gouv.fr)

Point de vigilance : la location-gérance est une prestation de services dans la logique TVA. Un bailleur qui “oublie” qu’il dépasse les seuils peut basculer à la TVA en cours d’année, avec régularisations et pénalités potentielles. (entreprendre.service-public.fr)

Et la TVA sur le stock ou le matériel transmis au locataire-gérant ?

En plus des redevances, la cession éventuelle d’un stock de marchandises au démarrage peut aussi être soumise à la TVA (selon la structuration de l’opération). C’est un point souvent “traité vite” dans les signatures, alors qu’il doit être cohérent avec la facture et le régime TVA de chacun. (impots.gouv.fr)

Conseil terrain (restauration) : faites apparaître noir sur blanc, dans le contrat, si la redevance est “HT + TVA” et comment se traite la TVA (facturation, périodicité, pénalités de retard). En restauration, une redevance mal rédigée = litiges récurrents et rattrapages fiscaux.

Rappel utile : TVA sur les ventes du restaurant (côté locataire-gérant)

Le locataire-gérant, en tant qu’exploitant, applique les taux de TVA liés à la restauration : 10% pour la consommation immédiate, 5,5% pour certains produits permettant une consommation différée (conditions de conservation), et 20% pour les boissons alcoolisées. (entreprendre.service-public.fr)

Pourquoi on en parle ici ? Parce que la redevance (souvent à 20%) et les ventes (souvent à 10%) n’ont pas la même mécanique : le locataire-gérant doit absorber une redevance potentiellement plus “TVA lourde” tout en gérant ses propres flux de TVA. Cela joue sur la trésorerie et sur le prix “supportable” de la location-gérance.

CFE : qui paie quoi (et quand) en cas de location-gérance ?

Principe : la CFE est due par l’entreprise qui exerce l’activité au 1er janvier

La CFE est due par les professionnels qui exercent une activité non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. (economie.gouv.fr)

En cas de changement d’exploitant en cours d’année, l’ancien exploitant reste redevable de la CFE pour l’année entière, et le nouvel exploitant n’est pas imposé au titre de cette même année (règle administrative pratique rappelée par le service public). (entreprendre.service-public.fr)

Application typique en restauration : vous exploitez votre restaurant jusqu’au 30 juin, puis vous le passez en location-gérance au 1er juillet. En règle générale, la CFE de l’année en cours reste à la charge fiscale de l’exploitant au 1er janvier (donc vous). En revanche, rien n’empêche de prévoir dans le contrat une refacturation économique prorata temporis au locataire-gérant : c’est un sujet de négociation, pas un automatisme fiscal.

Particularité importante : le bailleur peut rester redevable d’une CFE minimum

Même si le locataire-gérant paie la CFE liée à l’exploitation du restaurant (à partir de l’année où il est exploitant au 1er janvier), l’administration indique aussi que le bailleur peut demeurer redevable d’une CFE sur une base minimum du fait de l’activité de location du fonds. (impots.gouv.fr)

À anticiper : en location-gérance, il peut donc exister deux CFE :

• celle du locataire-gérant, liée à l’établissement exploité (le restaurant) ;
• et une CFE minimum côté bailleur, liée à son activité de loueur de fonds (souvent sans locaux dédiés, donc base minimum).

Comment la CFE est calculée (et pourquoi elle peut surprendre)

La base de CFE repose généralement sur la valeur locative des locaux utilisés, appréciée avec un décalage (N-2). À défaut, une base minimum est appliquée, fixée par la commune selon un barème encadré. (economie.gouv.fr)

Repères utiles (à jour des communications 2025) :

• Les entreprises ne sont pas soumises à la CFE l’année de leur création (jusqu’au 31 décembre). (economie.gouv.fr)
• Exonération de cotisation minimum si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 5 000 €. (economie.gouv.fr)
• La taxe additionnelle à la CFE (CCI) est mentionnée, avec un taux indiqué à 1,12% pour 2025 dans la communication du Ministère de l’Économie. (economie.gouv.fr)

Tableau récapitulatif : TVA & CFE en location-gérance (bailleur vs locataire-gérant)

Déclarations & calendrier : ce qu’il faut faire (et ne pas rater)

Déclaration initiale CFE (1447-C) : un réflexe après changement d’exploitant

En cas de création d’établissement ou de changement d’exploitant au cours de l’année N, la déclaration initiale CFE (formulaire 1447-C) doit être déposée au plus tard le 31 décembre N. (impots.gouv.fr)

Déclaration modificative CFE (1447-M) : surfaces, effectifs, fermetures…

En cas de changement impactant la CFE (surface, affectation, cessation, etc.), la déclaration 1447-M doit être transmise dans les délais indiqués par l’administration (communication “CFE : il est temps de demander une exonération ou de signaler une modification”). (entreprendre.service-public.gouv.fr)

Paiement de la CFE : échéances usuelles à connaître

Le Ministère de l’Économie rappelle que l’avis de CFE est consultable dans l’espace professionnel, et que la date limite de paiement se situe généralement au 15 décembre (exemple communiqué pour 2025). Un acompte peut s’appliquer selon le montant. (economie.gouv.fr)

CVAE : faut-il s’en préoccuper en location-gérance (restaurant) ?

Deux messages importants :

• La CVAE est un sujet “secondaire” pour beaucoup de restaurants de petite taille, mais elle peut compter si les seuils et règles vous concernent.
• Son calendrier de suppression a été modifié : la loi de finances pour 2025 a notamment évoqué un report de la fin de la CVAE, avec évolution des taux. (entreprendre.service-public.gouv.fr)

De plus, l’administration indique (dans une FAQ dédiée à la location-gérance) que le bailleur peut être redevable de la CFE sur base minimum et, si les redevances perçues dépassent 500 000 €, de la CVAE. (impots.gouv.fr)

En clair : si votre location-gérance génère des redevances très élevées (cas de multi-sites ou emplacements premium), il faut intégrer cet impact dans le modèle économique.

Les clauses à prévoir dans le contrat (pour éviter les litiges et les redressements)

Le contrat de location-gérance doit déjà comporter de nombreuses mentions (éléments du fonds, durée, redevance, obligations, etc.). (entreprendre.service-public.gouv.fr)

Pour sécuriser TVA/CFE, les clauses suivantes sont particulièrement utiles :

• Clause TVA sur redevance : redevance exprimée HT, TVA au taux en vigueur, modalités de facturation, pénalités, traitement des avoirs.
• Clause “CFE année du transfert” : si vous changez d’exploitant en cours d’année, prévoyez qui supporte économiquement la CFE (ex. remboursement prorata temporis), sans prétendre modifier la règle fiscale. (entreprendre.service-public.fr)
• Clause sur les stocks et matériels au démarrage : inventaire, prix, facturation, TVA, date de transfert.
• Clause de transmission des informations comptables : pour fiabiliser les déclarations (TVA, CFE), notamment pendant la période de bascule.

Exemples concrets (restauration) : ce qui se passe si vous anticipez… ou pas

Exemple 1 : redevance “oubliée” en TVA

Un bailleur facture 3 500 € par mois de redevance “net” pendant 12 mois. Si l’opération est taxable, l’administration attend une TVA à 20% sur la redevance. Résultat possible : rattrapage de TVA, intérêts et pénalités, et tension commerciale avec le locataire-gérant (qui n’avait pas budgété le surcoût). Le fait que la location-gérance soit, par nature, imposable à la TVA est clairement posé. (bofip.impots.gouv.fr)

Exemple 2 : CFE année du transfert mal comprise

Le restaurant passe en location-gérance au 1er septembre. Le bailleur pense que “le locataire paiera la CFE”, mais fiscalement, l’exploitant au 1er janvier reste redevable pour l’année (et le nouvel exploitant n’est pas imposé la même année). Sans clause de refacturation, l’ancien exploitant supporte seul la charge économique. (entreprendre.service-public.fr)

Pourquoi se faire accompagner (spécialement en restauration)

En restauration, les flux de TVA (multi-taux, ventes sur place/à emporter, alcool) sont déjà exigeants. Ajouter une location-gérance introduit une couche supplémentaire : TVA à 20% sur redevance, formalités CFE, calendrier de bascule, cohérence des factures, etc. (entreprendre.service-public.fr)

Compta Resto accompagne les restaurateurs sur ces sujets (création, comptabilité-fiscalité, social, outils de gestion). Pour en savoir plus : voir les services proposés. Et pour mieux comprendre l’ADN du cabinet : l’histoire et l’équipe.

Sources utiles (administration)

• Règles de la location-gérance (Service-Public Entreprendre) (entreprendre.service-public.gouv.fr)
• BOFiP – TVA sur opérations portant sur les fonds de commerce (bofip.impots.gouv.fr)
• Comprendre la CFE (Ministère de l’Économie) (economie.gouv.fr)
• Taux de TVA aliments/boissons (Service-Public) (entreprendre.service-public.fr)
• Code de commerce – articles L144-1 et suivants (Légifrance) (legifrance.gouv.fr)

FAQ – Location-gérance, TVA, CFE : questions fréquentes (Compta Resto)

Compta Resto peut-il m’aider à chiffrer l’impact TVA/CFE avant de mettre mon restaurant en location-gérance ?

Oui : l’intérêt est de transformer une intuition (“la redevance est raisonnable”) en modèle chiffré. En pratique, on simule la redevance HT + TVA (souvent 20% côté bailleur), l’effet sur la trésorerie du locataire-gérant, et le coût CFE (année du transfert + années suivantes). On vérifie aussi la cohérence avec le régime TVA (franchise en base ou non) et le calendrier déclaratif (CFE 1447-C, etc.). L’objectif : éviter les régularisations et sécuriser la rentabilité réelle.

En location-gérance, qui doit payer la CFE : le bailleur ou le locataire-gérant ?

La CFE est due par le professionnel qui exerce l’activité au 1er janvier de l’année. Si l’exploitant change en cours d’année, l’ancien exploitant reste redevable pour l’année entière et le nouvel exploitant n’est pas imposé cette année-là. (entreprendre.service-public.fr) Ensuite, le locataire-gérant paiera la CFE à partir de l’année où il est exploitant au 1er janvier. En parallèle, le bailleur peut aussi être redevable d’une CFE minimum au titre de l’activité de loueur de fonds. (impots.gouv.fr)

La redevance de location-gérance est-elle toujours à 20% de TVA ?

La location d’un fonds de commerce (y compris la gérance libre) est, par nature, une prestation de services imposable à la TVA. (bofip.impots.gouv.fr) Les redevances sont généralement soumises au taux normal de 20%. (entreprendre.service-public.gouv.fr) Il existe toutefois des situations particulières (franchise en base si conditions remplies, cas spécifiques selon l’activité, etc.). Le point clé est de ne pas “choisir” un traitement TVA : on vérifie le régime applicable, on le formalise dans le contrat, et on sécurise la facturation.

Comment éviter les erreurs de TVA quand le locataire-gérant reprend un restaurant (sur place / à emporter / alcool) ?

Le risque classique est de mélanger les taux : en restauration, les taux varient selon la nature du produit et les conditions de consommation, avec notamment 10% (consommation immédiate), 5,5% (certaines ventes permettant une consommation différée) et 20% pour l’alcool. (entreprendre.service-public.fr) La bonne méthode consiste à paramétrer la caisse et le plan de vente, documenter les règles internes (ex. “à emporter prêt à consommer”), et rapprocher régulièrement Z de caisse, ventilation TVA et comptabilité.

Et maintenant ?

Si vous envisagez une location-gérance (ou si elle est déjà signée) et que vous voulez sécuriser TVA, CFE, clauses contractuelles et calendrier déclaratif, l’équipe Compta Resto peut vous accompagner de façon opérationnelle. Pour formaliser votre demande et être recontacté : demander un devis / entrer en contact.